Итак, вы определились с банком. Скорее всего, вам предложат искать квартиру самому. В любом случае, в банке не предоставят консультаций по уровню приобретаемой квартиры. А потенциальному заемщику необходимо связать деньги, а именно их количество, с квартирой, которую на эти деньги можно приобрести.

В этом случае первая мысль - обратиться в агентство недвижимости. Но даже самое хорошее агентство, которое вам рекомендовали знакомые, может с поставленной задачей не справиться. Почему? Да потому что не каждое агентство может работать на ипотечном рынке. То есть оно, конечно, квартиру найдет, документы в банк передаст, внесение задатка организует. Но кредитный комитет банка при рассмотрении дела клиента в кредите может отказать, и тогда задаток пропадет.

Обычное агентство не знает особенностей работы по ипотечной схеме, оно не всегда может предвидеть, кому банки предоставят кредит, а кому откажут. Кроме того, существуют различия между квартирами, приобретаемыми за наличные и купленными в кредит.

При покупке квартиры по схеме ипотечного кредитования всегда учитывают вариант невозможности погашения долга. Кроме того, учитывается ликвидность объекта - ведь банку квартира не нужна, ему нужны деньги и проценты. Поэтому в случае чего ее будут продавать не дешевле суммы, которую задолжал клиент. Но она может быть намного ниже рыночной.

Сейчас появляется новая профессия - ипотечный брокер, который должен владеть знаниями в области риэлторских, банковских, страховых технологий, методикой оценочной деятельности. Кроме того, риэлтор, который берется за подобные операции, должен не скрываться, а позиционировать себя в официальных документах на конкретную квартиру, которую банк принимает в обеспечение.

Первичный или вторичный?

Часто покупатель стоит перед выбором: какую квартиру покупать - новую или б/у? Если у вас нет никакого жилья, берите на вторичном рынке. Если же вы хотите улучшить свои жилищные условия, тогда можно присмотреться и к первичному рынку.

Где меньше риска? Раньше считали, что, покупая новую квартиру, клиент меньше рискует. Сейчас, после скандала с "Элита-центром", это вряд ли кто-то станет утверждать.

Главный риск при покупке б/у-шной квартиры - ее история. Поэтому лучше, если это первичная приватизация. Несовершеннолетним детям до сделки должно быть куплено жилье. На первичном рынке лучше, если уже есть дома, построенные компанией, с которой вы собираетесь иметь дело.

Риэлторы советуют.



Президент Ассоциации специалистов недвижимости (риэлторов) Украины Александр Бондаренко советует частному инвестору сначала посмотреть список документов, прежде чем он заключит договор. Это:

• договор на аренду земли;

• строительный паспорт;

• договор ипотеки между застройщиком и Фондом финансирования строительства;

• лицензия на право осуществления строительства;

• лицензия на право осуществления финансовых услуг;

• соглашения не строительство между застройщиком и ФФС;

• договор уступки имущественных прав на сооружаемую недвижимость между застройщиком и ФФС;

• договор между инвестором и ФФС;

• договор об участии инвестора (доверителя фонда) в ФФС.

И желательно также страховать финансовые риски.

Специалисты по недвижимости советуют ни в коем случае не соглашаться на договор о долевом участии в строительстве. В нем предусмотрено равное партнерство инвестора и застройщика, следовательно, равная ответственность при проблемах со строительством. На практике это может означать, что вам годами придется ждать своей квартиры.

Квартиры покупают на разных стадиях строительства. Естественно, они по-разному стоят. На уровне закладки фундамента это будет одна цена, в готовом доме - совсем другая, значительно выше. Но, желая сэкономить, можно потратить больше на съем жилья до окончания строительства. Следует обратить внимание на наличие в инвестиционном договоре пункта о неустойке при просрочке сдачи объекта.

Впрочем, не следует делать ставку на покупку квартиры на уровне котлована в кредит - банки весьма неохотно дают кредиты на незавершенное строительство.

Всего предусмотреть нельзя. Мошенники изобретают все более изощренные схемы. А самая масштабная по своим социальным последствиям афера в области недвижимости, пожалуй, была провернута в Албании. Жулики обманули 90% граждан, разбогатев при этом на $1 млрд. Для албанских властей это вылилось в масштабное народное восстание.